Con la risposta all'interpello 152 del 27 maggio 2020 l'Agenzia delle Entrate si è espressa in merito all'ipotesi in cui Tizio, proprietario di un un'unità immobiliare C/2, cambi la destinazione d'uso trasformandola in tre unità abitative A/3.
Ci si domanda se l'attività di Tizio costituisce attività d'impresa e quindi, i redditi derivanti dalla vendita devono quindi essere assoggettati a regime dei redditi d'impresa ex art. 55 ss. TUIR?
Bisogna precisare che, nella fattispecie considerata dall'Agenzia delle Entrate, il venditore aveva convenuto con i potenziali acquirenti che l'attività di ristrutturazione e risanamento conservativo spettasse a questi ultimi.
Di conseguenza, il venditore si sarebbe occupato solo della trasformazione "catastale" dell'unità immobiliare.
Ebbene, l'Agenzia delle Entrate, pur riconoscendo che "ai fini del reddito d'impresa, quindi, affinché si configuri l'attività commerciale è necessario che l'attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità "abituale", ancorché non esclusiva e, in mancanza di tale elemento, l'attività commerciale esercitata "occasionalmente" è produttiva di un reddito inquadrabile nella categoria dei redditi diversi" ha tuttavia sostenuto, nel caso di specie, che "l'esercizio dell'impresa, inoltre, può esaurirsi anche con un singolo affare in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta e, a tal fine, "non rileva che le opere eseguite siano qualificabili quali opere di risanamento conservativo" (cfr. risoluzione del 20 giugno 2002, n. 204/E)."
Conclude, quindi, ritenendo che "gli interventi di tipo strutturale e cioè le "opere di ristrutturazione e risanamento conservativo" sono atti necessari affinché le tre unità immobiliari siano considerate oggettivamente idonee all'uso abitativo e prodromici a richiedere il cambiamento della destinazione d'uso dell'unità immobiliare di categoria C/2 per la realizzazione di tre immobili di categoria A/3. L'insieme degli atti posti in essere e unitariamente considerati configurano, quindi, un comportamento logicamente e cronologicamente precedente l'atto di cessione e strumentale rispetto all'incremento di valore, che evidenzia l'intento di realizzare un arricchimento (lucro).
In altri termini, l'attività compiuta dall'Istante deve considerarsi imprenditoriale".
Indipendentemente, quindi, dalle pattuizioni tra le parti, sembra che l'Agenzia delle Entrate consideri come presupposto per il nuovo accatastamento l'attività di risanamento/ristrutturazione da parte del proprietario (indipendentemente poi dal fatto che le spese siano sostenute dagli acquirenti).
Tale attività costituirebbe reddito d'impresa.
Ci si può chiedere se alla stessa conclusione si debba giungere quando per il nuovo accatastamento siano sufficienti poche modifiche non strutturali (o anche nessuna, nel caso, ipotetico, di un precedente accatastamento errato).
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