ARRIVA IL CERTIFICATO DI STATO LEGITTIMO

Il D.L. 76/2020 (decreto semplificazioni), entrato in vigore il 17 luglio 2020 (in attesa di conversione), introduce il concetto di “stato legittimo” dell’immobile.

Fino ad oggi, la legge prevedeva esclusivamente l’obbligo di menzionare negli atti di trasferimento di diritti reali tutti i provvedimenti edilizi relativi ai fabbricati in oggetto (Art. 46 del D.P.R. 380/2001).

Si tratta di una dichiarazione di parte, in quanto è la parte venditrice che deve dichiarare in atto quali sono le licenze edilizie in base alle quali è avvenuta la costruzione del fabbricato (o se detta costruzione risale ad epoca anteriore al 1 settembre 1967) e sono state fatte le eventuali successive modifiche.

L’art. 46 del T.U. sull’edilizia commina per la mancanza di tali dichiarazioni la nullità dell’atto di compravendita.

Tuttavia, ben si comprende come, in alcuni casi, non sia possibile raggiungere la certezza della regolarità edilizia sulla base delle sole dichiarazioni della parte venditrice e dei documenti da questa prodotti.

Inoltre, spesso all’acquirente poco importa la possibilità di far “cadere” l’atto di acquisto e di chiedere la restituzione del prezzo pagato ed il risarcimento dei danni, ma vorrebbe fin dall’inizio comprare un immobile assolutamente regolare da punto di vista ipotecario, catastale ed edilizio.

Mentre ogni verifica ipotecaria è di competenza del notaio rogante (e la relativa responsabilità!), la regolarità edilizia è esclusivamente attestata dalla parte venditrice, la quale – sola – se ne assume la relativa responsabilità.

Al fine di dare maggiori garanzie alla parte acquirente, in alcuni casi si richiede al venditore la c.d. “Relazione di Regolarità Edilizia”. Si tratta di una relazione resa da tecnici abilitati (geometri, ingegneri ed architetti), che tuttavia resta una certificazione “privata”, sotto responsabilità civile del tecnico che la sottoscrive.

Il D.L.76/2020, invece, introduce il c.d. “certificato di stato legittimo”. Si tratta di una certificazione asseverata (quindi, munita di giuramento dinanzi al giudice o al notaio) con cui un tecnico abilitato – sotto propria responsabilità penale per le eventuali dichiarazioni false ivi contenute – attesta qual è il titolo edilizio originario sulla base del quale è avvenuta la costruzione e i titoli edilizi richiesti o presentati per i successivi interventi.

Il certificato in commento assume una rilevanza anche “pubblicistica”, in quanto attribuisce all’immobile una certificazione ufficiale di conformità edilizia (pur demandata ad un soggetto privato).

Inoltre, il legislatore ha previsto anche il caso – molto comune – in cui l’immobile presenti lievi difformità che, tuttavia, non incidono sulla commerciabilità del bene stesso. Ebbene, anche in questo caso è possibile il rilascio della certificazione. Infatti, la legge ammette le c.d. tolleranze “costruttive” o “esecutive”, ossia le irregolarità di lieve entità o il mancato rispetto dei parametri fissati nel titolo edilizio nel limite del 2% delle misure previste. Anche in questo caso, quindi, è possibile il rilascio del certificato di stato legittimo.

Bisogna precisare, tuttavia, che lo "stato legittimo" deriva esclusivamente dal titolo edilizio e non lo attribuisce il certificato. Quindi, il certificato de quo non può "sanare" un immobile totalmente abusivo in quanto privo di licenza. La sua funzione è, invece, quella di certificare che la costruzione del fabbricato risale a data anteriore al 1 settembre 1967, quali sono le successive licenze edilizie richieste, la conformità del fabbricato alle stesse e che le eventuali difformità rientrano nelle tolleranze "costruttive" o "esecutive" nel limite del 2% delle misure previste e, pertanto, l'immobile è commerciabile.

Il rogito notarile di compravendita, munito del certificato di stato legittimo dell’immobile in oggetto, diventa così l’attestazione della qualità dell’immobile stesso, sia sotto il profilo giuridico che edilizio (e, per effetto della normativa di cui al D.lgs. 192/2005, anche energetico).

Il certificato in questione può quindi risultare particolarmente utile nelle compravendite, al fine di evitare il sorgere di eventuali successive liti tra le parti per la scoperta di abusi edilizi.

Inoltre, sarà altrettanto utile in tutti i casi in cui vogliano sfruttare agevolazioni fiscali legate all’immobile; infatti, per regola generale, i benefici fiscali sono riconosciuti esclusivamente per i fabbricati che non presentino interventi abusivi.