Immobili collabenti e agevolazioni “prima casa”: la Cassazione apre ai benefici fiscali anche per i fabbricati F/2

Con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025, la Corte di Cassazione interviene su un tema

dibattuto negli ultimi anni: la possibilità di applicare le agevolazioni “prima casa” all’acquisto di un immobile collabente, ossia iscritto nella categoria catastale F/2. La decisione rappresenta una netta inversione di rotta rispetto all’orientamento restrittivo dell’Agenzia delle entrate, che in passato aveva negato tale beneficio con una risposta ad interpello, ritenendo che i fabbricati collabenti, in quanto privi di utilizzabilità e rendita catastale, non potessero essere considerati “case di abitazione”.

Il principio di diritto affermato dalla Suprema Corte

La Cassazione ha enunciato un principio chiaro e innovativo:

«In materia di agevolazione prima casa [...] il beneficio può essere riconosciuto anche all’acquirente di immobile collabente, (…) rilevando la suscettibilità dell’immobile acquistato ad

essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo».

Secondo la Corte, anche un immobile in stato di degrado, se suscettibile di essere ristrutturato e destinato ad abitazione, può rientrare nel perimetro dell’agevolazione fiscale.

La posizione dell’Agenzia delle entrate

Fino ad oggi, la posizione dell’Agenzia delle entrate era molto più rigida: secondo l’amministrazione finanziaria, le agevolazioni “prima casa” non potevano valere per immobili collabenti, perché non avevano le caratteristiche di una casa e non erano nemmeno “in costruzione”.

L’Agenzia distingueva tra: immobili in costruzione (categoria F/3), che beneficiano delle agevolazioni, e immobili collabenti (F/2), che invece no, perché considerati inutilizzabili.

Ma la Cassazione ha bocciato questa distinzione, ritenendola troppo formale e non coerente con lo spirito della legge.

La posizione della Cassazione

La Corte ha invece ribadito che la norma agevolativa richiede solo che l’immobile sia destinato, anche in futuro, ad abitazione, purché non rientri nelle categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9). La classificazione catastale F/2, pur indicando un fabbricato in rovina o inutilizzabile, non è di per sé ostativa al riconoscimento del beneficio, se vi è la concreta possibilità di destinazione abitativa entro i tre anni dall’acquisto.

Come chiarito nell’ordinanza, la presenza di degrado strutturale o la necessità di demolizione e ricostruzione non impedisce l’accesso all’agevolazione, in quanto ciò che conta è la volontà (e la possibilità tecnica) di trasformare l’immobile in abitazione. La dichiarazione dell’acquirente di voler destinare l’immobile collabente ad abitazione, afferma la Corte, è requisito sufficiente per accedere al beneficio fiscale, a condizione che la destinazione abitativa si realizzi entro il termine triennale previsto per il controllo da parte dell’Ufficio (art. 76, comma 2, D.P.R. 131/1986).

L’ordinanza n. 3913/2025 rappresenta un importante chiarimento e una svolta interpretativa a

favore dei contribuenti. In un contesto in cui il recupero del patrimonio edilizio esistente è incentivato da numerose misure (ecobonus, superbonus, sismabonus, ecc.), la posizione della

Cassazione si inserisce in una visione sistemica e coerente delle agevolazioni fiscali in materia immobiliare.

Con questa pronuncia, viene finalmente superata una visione formalistica e restrittiva del concetto di “abitazione”, riaffermando il principio secondo cui ciò che conta, ai fini del beneficio “prima casa”, è la finalità abitativa perseguita dall’acquirente, anche quando si tratta di un immobile collabente.